我国司法拍卖制度是一个逐渐完善的过程，主要分为两个大的阶段，以2012年新民诉法为分界点，在此之前是司法委托拍卖制度，2012年新民诉法实施后形成法院自主网络拍卖制度。2017年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》可以说是顺应了互联网趋势，促进拍卖公开透明。司法拍卖改革在上海已经有13年的发展历史，从“高级法院统一管理、集中委托、执拍分离” 的模式，到“网络+现场”同步拍卖，再到“72小时预先竞价+网络与现场同步拍”的线上线下结合模式，逐步发展为目前的全面法院自主网拍模式。拍卖、变卖流程
上海法院依法通过最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单库确定了网络司法拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置涉案房屋。目前主要的网络司法拍卖平台为：公拍网、淘宝网、京东，这三个平台是我们所熟知的，除了这三个以外，还有人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会以及工商银行容易购和北京产权交易所。目前各司法网络拍卖平台实行零佣金制度。要明确的是这里所说的房屋内的物品不包括固定在房屋上不可拆分或者拆分后大大减损价值的装饰装修部分，这部分本身就会与房屋一起评估拍卖。只是存在优先债权时这部分财产变现的金额不能被优先受偿，因为这部分财产不在抵押登记的范围内。上图中的四类占有人，除合法承租人外，其余均需要法院清场后才能对房屋进行处置。房屋打通的情况原则上是需要恢复原状的，否则可能会影响拍卖房屋的成交价格，损害债权人利益。如果无法恢复原状，且正好打通的案外人的房屋也需要拍卖，可以与打通的房屋一并拍卖并按面积比例算拍卖款。如果恢复原状确有困难且无法合并拍卖的，在有租赁的情况下就只能靠提取租金收益清偿债务。针对刑事案件的查封顺位不同，处理方式也不同，具体可参考下图：A.房屋的共有人非本案被执行人：先对房屋进行析产再拍卖；B.新的买受人已经实际居住：这种情形往往房屋上存在买卖合同纠纷，需确认现在新的买受人的购房手续，如果买受人已经办理网签、支付全款或大部分购房款，且已实际居住的，无法继续拍卖此房产；同时在此种情况下，如买受人向法院提异议，房屋还需解封；C.离婚协议约定房产归非被执行人一方所有：查阅房屋最新产调，如果没有变更登记，仍可以继续拍卖。A.原买受人支付的保证金冲抵本案被执行人的债务、拍卖财产相关的被执行人的债务；B.原买受人承担本次拍卖产生的费用，而且如果重新拍卖价款低于原拍卖价款的，原买受人还需补足差额；C.原买受人不得再次参与此套房产的后续的竞拍程序。执行过户事务
从拍卖完成到买受人取得拍卖物、债权人获得拍卖款中间还需要完成一些其他事项，我们称之为过户事务，主要包括过户登记、交易税款、杂费承担三方面。过户登记可以说是拍卖成交后最重要的环节，也是买受人实现权利的关键。具体流程如下图所示：那么，是不是司法拍卖成交后，房产就一定能够顺利完成过户？因为司法拍卖的资产都是因为原权利人涉法律纠纷，原权利人及房产本身都有可能有一些隐藏剧情，在过户时才体现出来，变成了买受人完成交易的障碍。我们在本次内容中选取了三种比较常见的情形及对应的救济方式向大家介绍，主要是违章建筑、遗漏车位以及历史欠税。违章建筑是说拍卖房产上有违章搭建，并且在交易中心有过备案，显示在产调上。在这种情况下必须要将房产恢复原状，并且消除交易中心的备案之后才可以办理过户。买受人通常还会关心恢复原状的费用问题，如果能联系到被执行人的，该费用由被执行人承担，如果联系不到的则直接从拍卖款中扣收。房屋网拍成交，办理过户时，发现同一本产证上还有配套车位没有一并拍卖，买受人能否办理过户？由于车位没有在此前一并拍卖，故交易中心无法办理过户。那么怎么解决呢？之后法院将此配套车位又单独挂网拍卖，由同一买受人竞买成功后才顺利完成过户。因此，在拍卖房产有配套车位的情况下，房产和车位均拍卖成交才能办理过户，并且房产和车位的买受人须为同一人。这里请大家注意两个问题，首先，是车位和房产是同一本产证上的，也就是房屋的捆绑车位，如果车位有单独产证，不属于我们讨论的这种情况。其次，房产和车位必须是同一个买受人。房屋网拍成交，办理过户时，发现同一本产证上还有配套车位，房屋由A法院首封，车位由B法院首封，房屋经A法院拍卖成交，车位未拍卖，后续该如何处理？这种情况的出现，是因为A法院在查封房屋时遗漏了车位未查封，B法院在之后查封房产时发现并且一并查封了捆绑车位。由于车位没有在此前一并拍卖，故交易中心无法办理过户。A法院执行法官向B法院执行法官协调处置权后再将此配套车位单独挂网拍卖，由同一买受人竞买成功后才顺利完成过户。这些过户过程中碰到的问题都在提醒我们评估前对拟拍卖资产的尽调工作是举足轻重的，只有清晰了解拟拍卖资产的现状、特殊问题等才能在日后的拍卖工作中避免交易障碍，缩短清收时间。税务机关为了向被执行人追缴欠税，在被执行人财产拍卖、变卖成交后的权属变更登记环节设置“关卡”的做法屡见不鲜，以税收具有优先受偿权为由，要求被执行人清偿全部历史欠税后才出具完税凭证。但是依据相关法律规定，税务机关收到基于本次拍卖、变卖交易产生的税费后，应当积极协助法院办理相关过户手续，不得以被执行人欠缴非交易环节的税费为由拒绝办理过户手续。税务机关要求被执行人支付历史欠税后方才配合买受人过户的行为，没有法律依据。执行法院应当向税务机关做好解释工作，讲清法律规定的精神，取得理解和支持。关于非交易环节的税费的问题应该在执行分配过程中来解决。司法拍卖过程中涉及的税款类型主要包括两类，交易税款及历史欠税。本文主要介绍交易税款。交易税款依据买方、卖方身份的不同，所需缴纳的税款项目也不同，具体可以参照正常二手房买卖交易税费。关于交易税款的缴纳方式，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，原则上交易环节的税款由买卖双方依法各自负担；在实践中，很多情况下被执行人是失联状态的，通常由买受人先行垫付，之后依有效支付凭证向法院申请退款。问题一：交易环节卖方税能否从执行款中优先扣除，而不用买家垫付后再申请退款呢？针对这个问题，我们认为：与其由买受人垫付后向法院申请退款，不如直接从拍卖款中先行支付。原因有三：1、成交之前交易价格不能确定，具体金额无法计算，竞买人无法预计成本及准备足额现金；2、如果买受人是企业，无法取得增值税专用发票，无法进项抵扣；所以，与其由买受人垫付后向法院申请退款，不如直接从拍卖款中先行支付。问题二：在以物抵债案件中，过户时发生的税费应由谁承担？法律对这个问题没有明确规定。最高院一般参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担，这种做法较为常见且相对合理。申请执行人接受以物抵债，其法律地位即相当于买受人一方。因此，应由申请执行人承担买受人应付税费。根据上海市浦东新区人民法院在公拍网上刊登的拍卖公告：拍卖标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费均由买受人支付。理论上，水电公司、燃气公司、物业公司只是普通民事主体，其享有的是对被执行人的普通债权，本不应由买受人负责清偿。实践中，法院往往在拍卖公告中注明由买受人负担。我们分析有如下几种原因：1、此类公共服务公司处于极为强势的地位，不缴清欠费将严重影响标的物的使用；2、此类费用往往在执行程序终结后才具体出现，在执行程序中不好处理；3、相对于执行标的而言往往不会很多。
以上内容精选自虹桥正瀚第二十期线上私享会。识别下方二维码，即可报名虹桥正瀚最新私享会 ☟：
“长期以来，大家普遍存在这样一种心理，就是在资产处置中的司法定价是法院主导的司法程序，当事人只能被动接受与等待，不能主动参与其中......”“本文将以我们近期已办理或正在办理的动产抵押实务为切入点，整理了四个步骤，与阅者分享现行在线动产抵押登记实务......”“从字面上看，该条款赋予被担保“抵押物的价款”的债权人以特定情形下的优先权；因其甚而能抵押登记在后而担保权利优先，是故称“超级优先权”，实质已突破了......”
“2020年6月29日，虹桥正瀚律师事务所王正律师、钱前律师受邀为上海浦东发展银行股份有限公司（“浦发银行”）进行......”